死亡飞车

投资房产，他们全款买房为收租_我的网站

冒险岛2

一 | 　　讯据商务部8月20日消息，商务部消费促进司负责人谈2026年7月我国消费市场情况。　　今年以来，我国消费市场保持向新向优发展态势，市场规模稳步扩大、发展质量不断提升。1-7月，社会消费商品和服务零售总额同比（下同）增长2.6%；社会消费品零售总额28.77万亿元，增长1.2%，其中除汽车以外的消费品零售额增长2.7%。　　一是商品消费提质升级。7月份，商品零售额增长0.5%。基本生活类商品增长平稳，限额以上单位粮油食品、饮料、日用品零售额分别增长5.3%、3.5%、1.8%；部分升级类商品增长较快，限额以上单位通讯器材、文化办公用品、化妆品零售分别增长20.4%、7.4%、6.8%。　　二是服务消费亮点纷呈。

二 | 10月中旬，张强看中了北京三环内的一套小一居室。暑期服务消费潜力充分释放。

三 | 1-7月，服务零售额增长5.0%，持续高于商品零售额增速。与中介沟通后，他觉得价格合适，可以考虑入手。其中，餐饮收入增长2.6%；旅游咨询租赁服务、文体休闲服务零售额增长超过10%。房子的挂牌价约150万元，中介告诉他，业主急于套现，如果付款条件合适，预计120万元至130万元即可成交，具体需与业主谈。暑期档电影火热，7月份电影总票房超50亿元，增长超过20%。　　三是新型消费蓬勃发展。

四 | 张强的首套自住房位于五环外，按照北京的限购政策，他仍拥有一个五环内的购房资格。

五 | 消费品以旧换新带动绿色、智能消费增长。这次购入第二套住房，他并非为了资产升值，更多是从租金收益角度考虑。7月份，新能源乘用车零售渗透率65.1%，再创历史新高。他认为，对自己这个上班族而言，拥有工资之外的被动收入，是未来的重要保障。

六 | 张强投资房产的念头来自朋友的启发。

七 | 商务部商务大数据显示，7月份重点平台具身智能机器人销售额增长95.1%，外骨骼助力器销售额增长39.5%，运动相机销售额增长24.7%，扫地机器人销售额增长19.4%。今年7月，他的朋友以120万元的总价，在一个双地铁小区买入一套小户型，每月租金约4000元，这让许多朋友羡慕。

八 | 张强说，这样的机会并非随处可见，需要主动寻找。下半年以来，一位从事私募投资的人士也开始在一线城市核心区物色总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅，在他看来，当前仍有好的投资机会，但稍纵即逝。　　四是城乡结构持续优化。

九 | 寻找机会张强是一名工程师，工作和收入相对稳定。1-7月，乡村消费品零售额3.8万亿元，增长2.4%，增速比城镇快1.3个百分点。县域消费市场动能不断加强，包含镇区和乡村的县乡消费品零售额占社会消费品零售总额的比重达39.1%，比上年同期提高0.3个百分点。早年，他与大多数上班族一样，利用闲钱在环京地区投资了几套房产，也赚了一些钱。

十一 | 张强说，他想过投资股市，但因为不懂，没有贸然进入；这几年基金波动也大，本金可能损失掉；银行理财和定存虽然稳，但收益太低，抵不过通胀。今年5月，朋友让他陪着看房。7月，朋友全款买下了一套20年房龄的小一居，挂牌价130多万元，最终含税成交价约120万元。这套房距地铁站约1公里，有两条地铁交汇，周边配套齐全。一居室月租超过4000元，装修好一点可达4500元，每年租金收入约5万元。朋友的买房经历启发了张强，与其让钱躺在银行，不如全款买套房收租。手中200万元闲钱足够操作一单。由于当前市场并未完全企稳，盲目投资仍有风险，寻找投资标的物需要聚焦房价波动较小的区域或小区，或者成交价足够抵御未来市场波动带来的风险；操作层面更适宜于像张强这样有闲置资金不需要加杠杆的群体。

十二 | 8月，张强开始认真研究投资房产。选区上，他限定在五环内；配套上，两公里范围内有地铁，生活便利。

十三 | 初步锁定几个交通方便的商圈后接着选的是小区，次新房价格偏高，预算吃紧，只能选老破小。两居室和一居室租金差距不大，但总价差距大，因此他首选小户型一居。接下来要解决的就是价格问题。张强的理想标的是“总价越低越好，租金越高越好”。但这种房源极少，需要抱着捡漏的心态去找。两个月里，他陆续看了多套房，但符合预期的寥寥无几。

十四 | 10月15日，他在中介网站看到一套挂牌150万元的一居室，立即联系中介。中介称，同户型近期成交价约130万元，如果付款条件好，或许可以谈到120万元。

十五 | 这套房位置更靠近核心区，面积略小，房龄超40年，但租金较高。如果以120万元成交，年化租金收益率可达约4%。

十六 | 张强说，想要在茫茫房源中找到合适的房子，个人效率太低，得依赖中介。中介了解他的需求后，又推荐了几套房源，约定周末集中看房，合适就约房东谈价。抓住机会看了两个月房，张强发现，“捡漏”的买家不少，不仅有个人，还有机构投资者。曾有一套房源的底价极具吸引力，他本打算再多看几套对比，结果第二天就被别人抢先拿下。

十七 | 他总结，小户型买家主要有两类：一是尚未结婚的年轻人，希望在能力范围内拥有一套属于自己的房子；二是像他一样追求长期稳定租金回报的投资者。张强偏好小户型，正是看中其租金回报率更高。

十八 | 以他正在看的房为例，租金收益率约4%。而同小区两居室因总价高、租金差距不大，收益率普遍低一个百分点。在这种情况下，只要总价足够低，小户型比大户型更抢手。一家大型中介的门店负责人告诉经济观察报，在他所在的片区，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比仅一成左右。张强也体会到，一分价钱一分货。好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。照片里看着不错，实地一看可能装修老旧、采光差；要么户型较差，实用性不强。这些房源在租赁市场普遍不受欢迎。上述中介门店负责人称，低价房源通常有两种情况，要么业主急售，要求短期内全款；要么房子本身存在硬伤，如采光差、户型不佳、漏水，或交易税费高、需补缴土地出让金等。

十九 | 排除这两种情况，多数业主不愿意降价出售优质房源。

| 显然，急需用钱的业主最适合张强这类投资者。但在整个二手房市场，此类卖家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵较多，投资意义上的“高性价比”房源十分稀缺，需要足够多的耐心。上述私募投资人士称，过去由于住宅收益率低，机构投资者更青睐写字楼。一方面写字楼租金高，回报率更优；另一方面，商办物业只要运营得当，也能带来可观的资产增值收益。

| 不过，近两年情况发生了变化，商办市场冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房价下降有所提升，开始吸引机构关注，但目前机构多处于前期摸底阶段，尚未形成实质性投资动作。买房逻辑变了过去，张强投资房产主要依靠房价上行赚取增值差价，但如今，他更看重的是租金收益。张强说，与年化租金收益率相比，他更在意的是每月带来的4000元租金收入。作为普通打工族，张强对年化收益率的要求没有那么严格和执着。他更远的考虑是，即便未来遇到裁员等突发情况，每月4000元的租金收入也能为生活提供更多保障。在他看来，这一轮房地产洗牌后，随着房价逐步回稳，靠房价上涨赚取差价的时代已经过去，现在是出租率高、租金高的房子具备投资价值。将100多万元存入银行定期存款或保本理财产品，带来的收入有限，而且从长远来看也难以抵御通胀影响。相比之下，投资一线城市核心区域的房产，不仅能带来持续稳定的租金收入，还具备一定的保值增值功能。上述私募投资人士表示，普通投资者计算回报率往往比较粗略；专业或机构投资者的测算模型更为复杂，通常采用投资回报率与内部收益率（IRR）两种方式作为投资标准。两种标准的出发点不同，投资逻辑也各有差异。该人士告诉经济观察报，专业投资者会将物业费、交易税费、取暖费、维修费、空置损失等成本全部计入。

| 其中，偶发性成本按一定比例纳入计算，例如维修成本通常为年租金的10%左右，空置损失约为年租金的5%。如果购房资金来自贷款，还需将资金成本计入。以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费及空置损失合计约3000元，需要从租金收益中扣除；按照“满五唯一”政策，契税约为1.2万元，也应计入购房成本。经测算，专业机构计算的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算的少0.3个百分点。